Arkiv

Monthly Archives: januari 2014

bild-507
En något oskarp flygbild med industrilandskapet som hänger på bottenvåningen i Arbetets museum. Längst uppe till vänster syns Värmekyrkan med sina karaktäristiska skorstenar och till höger om Värmekyrkan ligger Strykjärnet med Arbetets museum i sex våningar. De flesta byggnader i området uppfördes från mitten av 1800-talet till början av 1900-talet

Norrköping, som ligger på ungefär samma breddgrad som Göteborg, har hamnat på min topp-tio-lista över fantastiska kulturmiljöer och spännande städer. Det gamla industrilandskapet vid strömmen med dånande forsar är mäktigt och storslaget. Stadslandskapet, strömmen och spårvägstrafiken är några av Norrköpings absoluta plusvärden. På en eftermiddag hinner man t ex med Myrorna (Gamla Rådstugegatan 18), foajén i de Geerhallen, Arbetets museum på Laxholmen med utställningar och gott fika, Visualiseringscenter och incheckning på Cloud Hostel (det fräschaste vandrarhemmet som jag har bott på). Vill man träna på kvällen ligger SATS föredömligt centralt med trevlig personal.

bild-502
Motala ström med sitt forsande vatten och sina dammluckor. Strömmen bidrog till att utveckla textilindustrin i Sveriges Manchester

bild-503
Värmekyrkan – en gammal ångpannecentral som idag har eventlokaler och turistbyrån mm. Notera lågorna på skorstenarna

bild-506
Den omtalade Strykbrädan, en renoverad fabriksbyggnad för näringslivsutveckling

Fler foton kommer i nästa inlägg med glimtar från Arbetets museum, eftermiddagens höjdpunkt…

Fortsättning på tidigare inlägg.

Professorn i fastighetsekonomi Hans Lind beskriver olika tänkbara affärsmodeller i artikeln ”Hållbara städer – två aspekter”. Artikeln utgår från rapporten Nya affärsmodeller för bättre stadsbyggande: En idéskiss och handlar om hur man gör det lönsamt för fastighetsägare att tänka långsiktigt. En av hans föreslagna modeller är marknadsorienterade hyror men den frågan låter jag vara eftersom jag själv är kritisk till detta. Det som framför allt fångar min uppmärksamhet i artikeln är tänkbara lösningar på den stora utmaningen att säkerställa service i hållbara stadsdelar. Hans Lind skriver: ”Ett ytterligare problem när det gäller ekonomiska incitament för att bygga bra stadsdelar är att områdets attraktivitet kan öka om det finns ett visst serviceutbud i området, men att delar av detta utbud inte är lönsamt om det betraktas som en isolerad investering. Den som bygger en mindre affärs- eller kafé-lokal kan inte få investeringen lönsam och vill därför undvika denna investering, men verksamheten kan tänkas bidra till att höja det samlade värdet av bostäderna i området.” Enligt Hans Lind är ett förslag att lägga samman alla lokaler i området till en gemensamhetsanläggning. Anläggningen sköts av en samfällighetsförening där alla fastighetsägare ingår. Det ligger ju i alla fastighetsägares intresse att göra stadsdelen mer attraktiv att bo och vistas i.

När jag funderar på styrkan med byggemenskaper och varför kommuner ska upplåta mark finns ett par särskilt bra skäl: 1) den småskaliga och varierade miljön, som annars kan vara svår att uppnå eftersom större bostadsföretag vill bygga större enheter (en gemenskap i Tübingen i Tyskland är som störst 20–25 lgh), 2) möjligheten att få in mindre lokaler i bottenvåningarna för småföretagare. Det förutsätter förstås att man precis som i Tübingen prioriterar en viss inriktning på byggemenskaperna. Att åstadkomma fler hyresrätter är inget starkt skäl eftersom de flesta byggemenskaper sannolikt väljer andra upplåtelseformer. Vill kommunen stimulera byggandet av fler hyresrätter kan kommunen istället fördela mer mark till allmännyttan (eller privata fastighetsutvecklare med inriktning på långsiktig förvaltning).

På seminariet om byggemenskaper i Linköping 2013-11-07 framgick det att målgruppen för många byggemenskaper är seniorer. Men bostadsföretagen har sedan länge varit flitiga med att uppföra seniorboenden. Därför kan det knappast finnas någon större brist på konventionella seniorlägenheter. Däremot saknas det flerbostadshus med integrerade smålokaler. Fördelen med en byggemenskap är att det från början finns intressenter till de planerade lägenheterna och lokalerna som ägs gemensamt. Lokalerna är alltså samägda enligt Hans Linds föreslagna modell. Den framtida Vallastaden i Linköping är utformad enligt samma planeringsprincip. I varje kvarter finns ett gemensamt ägt ”fälleshus” och vid marktilldelning är byggemenskaper och småentreprenörer prioriterade. På det här sättet kan byggemenskaper verkligen bidra med något väsentligt till kommunala visioner om blandade stadsdelar med liv och rörelse under hela dagen. Privatpersoner som ingår i gemenskapen får dessutom möjlighet att påverka bostadsutformningen och ett billigare boende.

Om Föreningen för byggemenskaper arrangerar fler seminarier i framtiden vore det intressant med en uppföljning av pågående projekt: t ex Gråberget i Göteborg, Cocreationbuilding på Södermalm i Stockholm, Vallastaden i Linköping och Brf Casablanca som har letat efter en central tomt för ett seniorboende i Linköping i tio år.

Bild-501
Klass TE12D (Berzeliusskolan) gjorde under hösten egna exempel på byggemenskaper i kursen Arkitektur Hus. Modellerna var utställda under november i Linköpings storslagna stadsbibliotek. Vi får se om bostadsformen är vanligare när de själva går på bostadsjakt om 1020 år

Fortsättning på föregående inlägg.

Nya affärsmodeller som främjar en blandning av olika bostadstyper och lokaler är intressant. Hans Lind har nyligen publicerat en rapport på KTH ”Nya affärsmodeller för bättre stadsbyggande: en idéskiss”. Än så länge har jag bara hunnit läsa artikeln i decembernumret av Fastighetsnytt men ser kopplingar till byggemenskaper som långsiktiga ägare av smålokaler… Jag utvecklar mer i kommande inlägg.

Fortsättning följer…

Fortsättning på tidigare inlägg.

Tubingen_Loretto__0017
Byggemenskaper i Loretto, Tübingen

Vilka genomförda och pågående byggemenskaper finns i Sverige? På seminariet om Byggemenskaper i Linköping (november 2013) gav Lars Malmgren från Utvecklingsbolaget värdefull praktisk info om ett genomfört bostadsprojekt för 12 seniorhushåll, Byagården, i Tomelilla. Om någon av er går i byggemenskapstankar är mitt tips att anlita professionellt stöd med erfarenhet av genomförda byggemenskaper.  Kontakta en lämplig konsult för offert och förslag till planering. På seminariet gjorde Malmgren störst störst intryck av alla konsulter eftersom hans presentation innehöll en detaljerad genomgång av ett konkret projekt från idé till genomförande.

Enligt Malmgren är de mest kritiska faktorerna målbilden, risken (både den ekonomiska och att det finns tillräckligt många intresserade hyresgäster), engagemanget i gruppen och finansieringen. Därför är den kooperativa hyresrättsföreningen en bra bostadsform enligt Malmgren. Det är lättare att få många intressenter som blir medlemmar i föreningen. Ett medlemskap binder inte upp medlemmen till en bostad i det planerade projektet som i en bostadsrättsförening. Motivet kan vara en bostad i framtiden där medlemmen vill stödja det tidiga utvecklingsarbetet. I projektet Byagården var Midroc en samarbetspart och entreprenör som även täckte en del av säkerheten med sin moderbolagsborgen inför bygget. Byggnadskreditgarantin gäller upp till 95 % av marknadsvärdet. Byggherren var den kooperativa hyresrättsföreningen som bildades sommaren 2012. Fördelen med byggemenskap för en byggentreprenör och för långivare är att är att alla lägenheter vanligtvis är bokade inför byggstart. I Byagården vara alla 12 lägenheter uthyrda för byggstart. Förutom de medlemmar som skrivit på förhandsavtal fanns tio extra köande medlemmar.

Det är viktigt att målgruppen inte är för snäv eftersom det försvårar finansieringen och uthyrning till nya framtida hyresgäster. Banken kan vara tveksam till för specialanpassade projekt eftersom det begränsar marknaden. Samtidigt är möjligheten att anpassa och påverka sitt boende en tydlig drivkraft för byggemenskaper. En annan drivkraft är en lägre boendekostnad. I Byagården var insatsen (som medlemmen får tillbaka vid utflyttning) 450 000 kr för en 3 rok på 75 m2 och hyran 6 800 kr. Med andra ord en mycket låg hyresnivå (1 088 kr/m2). Sedan tillkommer förstås en ränta om man har lånat till insatsen. I dagsläget är en hyresnivå på 1 400 kr/m2 inte ovanlig för en nyproducerad hyreslägenhet i Lund.

Fortsättning följer…